La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique dotée de la personnalité morale servant d’instrument de gestion et/ou de transmission pour des immeubles.
Les SCI sont donc (1) des sociétés civiles (2) de droit commun, soumises aux articles 1845 et suivants du Code Civil et (3) dotées de leur propre personnalité juridique (i.e. cela signifie par exemple que la SCI en plus d’avoir un patrimoine propre à son nom, elle peut contracter en son nom ou encore être attaquée en justice…).
Le SCI offre en premier lieu la possibilité pour les associés d’intégrer des immeubles dans une structure juridique autonome dotée de la personnalité morale et qui est dirigée par un ou plusieurs gérants nommés (associés ou non). Une SCI est donc avant tout un outil de gestion d’un bien immobilier et non un montage d’optimisation fiscale.
Comparée à l’indivision ou encore à l’action en partage, la création d’une SCI offre aux propriétaires au contraire une grande souplesse pour la gestion de leurs immeubles, grâce notamment à la « contractualisation » possible de ses statuts que nous verrons par la suite.
La SCI a son propre patrimoine
Les biens immobiliers apportés par les associés à une SCI deviennent la propriété de la SCI.
En tant que personne morale, la SCI dispose donc de son propre patrimoine (i.e. des immeubles) en échange duquel les associés reçoivent des titres. Ainsi, la SCI permet d’opérer une séparation entre:
d’un côté, la propriété des immeubles qui se retrouve dans le patrimoine de la société;
d’un autre côté, les parts sociales de la SCI qui sont dans le patrimoine personnel de ses associés.
Ainsi sous réserve d’abus, la SCI peut offrir une protection accrue du patrimoine personnel des associés envers leurs créanciers qui ne peuvent saisir que les parts sociales de la société (et non les immeubles qui sont quant à eux détenus par la SCI).
Caractéristiques principales d’une SCI en quelques points clefs
- Minimum de deux associés;
- Pas besoin d’un acte notarié ou qu’un avocat intervienne pour créer la SCI (sauf lorsqu’un immeuble est apporté, un acte notarié sera nécessaire);
- Aucun capital minimum;
- Grande souplesse dans son fonctionnement : tout comme les sociétés civiles de droit commun, la rédaction des statuts d’une SCI est très souple et laisse une grande liberté contractuelle aux associés en leur offrant la possibilité de « personnaliser » leurs propres clauses statutaires afin de répondre de la manière la plus exacte à leurs objectifs. A ce titre, les statuts peuvent être soit rédigés par acte sous seing privé soit par acte notarié. Vu d’une part, l’importance des statuts dans le fonctionnement de la SCI et, d’autre part, la grande liberté contractuelle offerte par le législateur (à travers la possibilité d’insérer des clauses statutaires « sur-mesure »), il est recommandé d’être assisté par un spécialiste dans leur élaboration/rédaction;
- Séparation du patrimoine : les immeubles sont inscrits à l’actif social de la SCI, alors que les parts sociales détenues par les associés en échange de leur participation dans la SCI sont dans le patrimoine personnel de chacun;
- Risque illimité : les associés sont responsables sans limite des dettes sociales (par exemple dans l’hypothèse où la SCI contracterait un emprunt et serait dans l’incapacité de le rembourser, les associés seraient alors tenus au remboursement quel que soit son montant);
- Une cession des parts sociales encadrée : en principe, la loi prévoit que les cessions de parts sociales de la SCI sont soumises à l’agrément de tous les associés (unanimité) néanmoins, comme nous l’avons souligné, le caractère contractuel de la SCI fait que des clauses statutaires peuvent prévoir des conditions d’agrément différentes de celles prévues dans le Code civil.
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Josselin MORTEL, expert-comptable et commissaire aux comptes à Lyon est diplômé de l'ESCP Europe ainsi que de la London School of Economics en Comptabilité et Finance. De par ses expériences mixtes en cabinet et en entreprise, Josselin saura vous accompagner dans vos projets comptables et financiers quelque soit leurs tailles ou l'importance de ces derniers.
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