Revendre un LMNP est une opération courante.
Une fois que l’investisseur immobilier aura profité de l’abattement fiscale (micro-BIC) ou de l’amortissement du statut LMNP (régime réel) et que son opération sera considérée comme bénéfique, le propriétaire pourra revendre son bien LMNP.
L’investissement via le dispositif Censi-Bouvard pourra profiter de la même fiscalité sur la plus-value. Cependant avec la loi Bouvard, tout comme en dispositif Pinel, il y a une obligation de détention du bien de plusieurs années avant de revendre. La revente d’un logement meublé est un arbitrage qui permet de récupérer ses liquidités pour d’autres projets. Afin de savoir si le moment est opportun pour revendre un LMNP il est préférable de se rapprocher d’un expert de ce dispositif fiscal (Loueur Meublé Non Professionnel) ou de son conseiller patrimonial.
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’achat. Au prix de cession on peut déduire les honoraires de commercialisation, les frais de publicité, le montant du diagnostic etc.
L’impôt sur les plus-values de cession d’un bien LMNP est soumis au régime des plus-values des particuliers. Le taux d’imposition de la plus value est de 19% augmenté des prélèvements sociaux de 17,2%. L’impôt sur la plus value est variable en LMNP car certain biens immobiliers mettront plusieurs années avant de s’apprécier. Ci-dessous vous trouverez le calcul à effectuer pour connaître l’abattement fiscal dont vous pouvez disposer sur l’impôt sur la plus-value.
Abattement de la plus-value selon les taux suivants :
- 6% par an au delà de la 5ème année
- 4% la 22ème année
Soit une exonération totale de la plus-value au bout de 22 ans de détention.
L’abattement des prélèvements sociaux :
- 1,65% par an au delà de la 5ème année
- 1,60% pour la 22ème année
- 9% par an au delà de la 22ème année.
Soit une exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
La plus value est régularisée par le notaire au moment de la vente. La taxe sur la plus-value est donc de 36,2% au total si vous ne profitez d’aucun abattement (ni sur la plus-value ni sur les prélèvements sociaux).
Revendre avant 5 ans ne permet pas de profiter d’abattement, mais dans le même temps notons qu’il est peut probable de faire une plus-value immobilière en moins de 5 ans. Une revente avant 5 ans sera donc taxé à ce taux (36,2%) sur la plus value. Il est important de préciser que cet abattement ne sera pas le même pour le LMP (Loueur Meublé Professionnel).
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JM AUDIT EXPERTISE est un cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes basé à Lyon 6ème, spécialisé en immobilier, création d'entreprise et prestation de services. Le cabinet se propose de vous accompagner dans l'établissement de vos comptes annuels, vos déclarations fiscales et sociales ainsi que tous les métiers liés au conseil financier et au commissariat aux comptes. Le cabinet peut également prendre en charge la création de votre société et les formalités de dépôt au greffe du tribunal de commerce.
Josselin MORTEL, expert-comptable et commissaire aux comptes à Lyon est diplômé de l'ESCP Europe ainsi que de la London School of Economics en Comptabilité et Finance. De par ses expériences mixtes en cabinet et en entreprise, Josselin saura vous accompagner dans vos projets comptables et financiers quelque soit leurs tailles ou l'importance de ces derniers.
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